「住宅の寿命」についてはこれまで「１財務省令による減価償却資産の耐用年数」、「２滅失住宅の平均築後年数(5年平均)」、「３残存戸数が50％を切る年数」などの考え方がある。
「１減価償却資産の耐用年数」は根拠が明らかでないが、木造22年、RC造47年、S造34年となっている。
「２滅失住宅の平均築後年数(5年平均)」という立場では、1996年の『建設白書』に「過去5年間に除却されたものの平均で約26年」とあり、これが長い間「住宅の寿命26年説」の根拠となった。
マスコミではこれがセンセーショナルに受け取られ、深い考えもなく一人歩きしている。この年数の意味するところはある時期に壊された住宅の寿命をもって、その他の存命中の寿命を推定することにある。しかし、質の悪い建物は早く寿命が尽きるが、質のよい建物は長期にわたって残る。壊された住宅の多くは住宅難と高度成長期の粗製濫造とが重なってできた粗悪品であり、決して存命中の住宅を代理するものではなかったようだ。
国土交通省は2006年7月3日、2015年度までの10年間で達成を目指す国の住宅施策の目標を定める「住生活基本計画(全国計画)案」を策定し、その中で良好な住宅ストックを形成するための目標として、滅失住宅の平均築後年数を【約30年(2003年)→約40年(2015年)】と数値化していたが、実際の計画が策定された9月にはこの数値目標は消えている 。
最近の住宅は質が高く、滅失住宅の統計でも大きく寿命が伸びており、現在では既に40年を上回っているのではないかと思われる。
「３残存戸数が50％を切る年数」とは、ある年に建設された住宅の半数が滅失するまでの期間を寿命とする考え方であるが、ここでは触れない。
で、マンションの寿命はいったいどれくらいあるのか。
日本建築学会はマンションの目標耐用年数を「鉄筋コンクリート造マンションで、高品質の場合100年とし普通の品質であっても60年」としている 。これは主に躯体の耐久性について技術的立場から述べたものである。
国はどう考えていたのか。
区分所有法の2002年改正時に、法62条の建替え決議における客観的要件(必要条件)に建築後年数を採用するか否かの議論があり、「30年」或いは「40年」といった数値が取りざたされている。当時はその年数を過ぎたものは全て老朽化かという意見と、その年数が過ぎるまでは建替えができないのかという議論がかみ合わず、結果的には築年数は客観的要件に採用されなかった。その結果現在の法律では築年数にかかわりなく建替え決議が可能となっている。数値の採用はなかったにせよ、関係者の間ではマンションの寿命をせいぜい40年とみていたことがわかる。
マンションという言葉は東京オリンピックの頃に生まれた言葉であるが、公団住宅団地にまで遡るとしても、昭和30年(1955年)あたりまでなので、一般的にはやっと半世紀が経過した程度と考えてよい。もっとも、数は2,800戸と少ないながら、関東大震災のあと1920年代後半から10年間くらいに作られた同潤会アパートもあるが、ある意味これは例外と考えても良い。
マンションが除却され、その後新たなマンションとして建替えられた事例はこれまでに約170例、約11,000戸ある。同潤会アパートはほぼすべてが除却され大半は新たなマンションに生まれ変わっており、この寿命は突出して長くほぼ70年前後を達成している。
筆者が調べてみたところ、30〜40年で除却された事例は4割、20〜30、40〜50年がそれぞれ2割という結果になった。これだけを捉えればマンション寿命40年説を裏付けるように見えるが、マンション500万戸の中のわずか1万戸の話であり、築30年を経たマンション100万戸の中でもわずか1％に過ぎない。
では99％のマンションは健全かというとそうではない。老朽化して建替えたくても合意が得られず、建替えられないマンションもある。これはこれで深刻な問題であるので、稿を改めて述べることにするが、30〜40年のマンションの多くは多少の問題はあるもののまだまだしっかりしている。これをもっと寿命を延ばすような維持管理こそ重要である。
躯体の保全のためには、躯体を温度変化や雨水から保護することが最も確実な方法である。外断熱がその手段の髄一であるのだが、資金、制度、業界の確執、過去の経緯などがあって順調な進展とは言えない。数少ない積極的施策の一つとして採用された住宅のエコポイントであるが、マンションの区分所有者(管理組合)にまでこの制度が伝わっていないように見えるのは誠に残念なことである。