『週間ダイヤモンド』2004年3月20日号に特集としてマンション管理会社ランキングが載っている。今年で４回目になる例年の企画であるが、今日はこの内容に異議を挟みたい。

　同誌によると5000戸以上の管理実績を持つ108社にアンケートを実施し、96社から回答を得た。その回答を得点化し評価した一覧表がランキングである。得点の項目は以下のように全部で7項目。

　(1)「管理戸数」、(2)「会計報告書の管理組合への提出サイクル」、(3)「契約書上の未収金への対応期間」、(4)「管理費などの未収戸数率」、(5)「建築士や建築施工管理技士などの有資格者数（対棟数比）」、(6)「管理業務主任者数（対棟数比）」、(7)「ＩＳＯの認証取得」

　各項目のうち(7)には10点、そのほかには15点を割り振り全部で100点満点。その採点基準はおおむね3-4ランクに分けて15点、10点、5点という具合に点を与えている。たとえば(1)の管理戸数についていえば、10万戸以上15点、5-10万戸13点、2-5万戸10点、1-2万戸8点、1万戸未満6点という具合だ。

　この結果、1位の長谷工コミュニティは100点、2位以下は順に96、95，95，95点，と続き、6位は93点で8社、20位（88点）、30位（84点）、50位（79点）、90位（62点）となっている。

　一見客観的に管理会社を評価しているように見えるが、仔細にみるとそうは思われない。一言で言えばこれらの項目で評価するには無理がある。たとえば上位60社でこれらの差がどこから来ているか調べると、項目(2)は「毎月」（15点）、「3ヶ月ごと」（10点）、「3ヶ月以上」（5点）という採点基準だがなんと全60社が15点である。項目(3)でも10点が1社、5点が2社、残りの57社が15点。項目(4)では13点が17社、10点が1社、8点は0、残りの42社が15点。つまり7項目の内3項目では殆ど差が出ないことがわかる。一言で言えば管理戸数つまり規模の大きいところほど上位に登場する確率が高い。実際「管理戸数10万戸以上」の会社7社はこれで15点をもらい、うち4社が6位までに入り、（7)のＩＳＯ取得の有無で5点の差が付いた２社が88点で18位だが、取得すれば同点6位に容易に躍進する。

　一方、管理規模のハンディ2点を除けば項目（5)で2点を落とした野村リビングサポートが96点で２位、ハンディ5点の伊藤忠アーバンコミュニティが他は満点の95点で3位というのは大健闘だ。

　管理会社の善し悪しは規模で決まるものではない（同誌でもそれは断ってある）。本来の評価はその会社の業務態勢がしっかりしているか、マンション管理組合へのサービス、業務遂行状況がどうかで判断しなければならない。7項目でそこを評価（推定）できるのは主に(5)(6)である。その意味で上記の配点や項目は見直すべきであり、さらにいえば対象会社のアンケートのみに頼ってその裏付けが不十分に見えるのは残念である。同誌名物の他の各種ランキング表と比べてもこの企画が遜色ないものとなるよう期待したい。